Tot mai puține tranzacții se încheie prin intermediul unui credit ipotecar. Vezi care să fie cauzele! În luna mai 2023 au fost vândute, la nivelul întregii țări, 57.199 de imobile, cu 15.278 sau cu +36,44% mai multe față de luna anterioară. În același timp, în luna mai s-au tranzacționat cu 7.407 de unități sau cu –13.05% mai puține față de perioada similară a anului trecut.
Pe de altă parte, numărul ipotecilor, la nivel național, în mai 2023, a fost de 22.088, cu 6.245 de ipoteci mai puține față de luna aprilie anul curent (–28.27%) și cu 4.285 de ipoteci (–19,34%) mai puține față de perioada similară a anului trecut.
Raportate la numărul de tranzacții, rezultă că în în luna mai 2023 doar 38,61% din totalul tranzacțiilor au fost realizate prin intermediul unui credit ipotecar.
Concluzia este că numărul de ipoteci a scăzut, deși au fost realizate mai mai multe tranzacții. Să vedem care sunt cauzele.
Evoluția ipotecilor din ianuarie până în mai, comparativ cu anul trecut
Din luna ianuarie până în luna mai, la nivel național s-au înregistrat un total de 94.128 de ipoteci, dintr-un total de 237.154 de tranzacții, ceea ce constituie un procent de 39,69% din total.
Comparativ cu anul trecut, la nivel național, din luna ianuarie până în mai 2022, au fost înregistrate mai multe ipoteci, respectiv 115.298 – cu +18.36% mai multe față de anul curent.
Raportate la numărul tranzacțiilor din perioada similară a anului trecut, când au avut loc 288.127 de tranzacții, procentul proprietăților ipotecate cu ocazia tranzacționării a fost de 40%.
Condițiile de creditate din 2023
Numărul de ipoteci în scădere este strâns legat de condițiile de creditare mai împovărătoare în 2023.
De la începutul lunii aprilie și până la finele lunii iunie se aplică valoarea IRCC de 5,98%, calculată pe baza datelor la tranzacțiile interbancare din octombrie-decembrie 2022. Din 1 iulie, se preconizează că IRCC-ul va scădea foarte puțin, pentru prima dată în ultimii doi ani.
De la 1 iulie și până la 30 septembrie, valoarea IRCC va fi de 5,93%, pe baza datelor zilnice publicate de Banca Națională a României în intervalul ianuarie-martie.
Comparativ cu anul trecut, IRCC-ul pe trimestrul 1 al anului trecut a fost de 2,65%, iar în trimestrul 2 a crescut la 4,06%.
Nivelul dobânzilor la diverse bănci
Odată cu creșterea indicelui în baza căruia se calculează dobânzile bancare, au crescut și dobânzile, respectiv ratele la creditele ipotecare, iar acesta pare să fie motivul principal pentru care mulți amână achiziția unui imobil.
La creditul BRD, dobanda fixă este de 7,72% timp de 3 ani, iar la BCR dobanda fixă pentru 5 ani ar fi de 7,38%. La creditul ipotecar de la ING, dobanda fixă este de 7,49% p. a., iar cea variabilă este de 8,87% p. a.
Dacă se alege o dobândă fixă pentru o perioadă mai lungă (timp de 8 ani), aceasta este de 9,29%, dupa care se revine la dobanda variabila IRCC +3,43% (respectiv IRCC +3,06%).
Astfel, dacă e să dăm un singur exemplu, pentru un împrumut cu o valoare de 400.000 de lei (aproximativ 80.600 de euro), pe 30 ani, rata lunară poate să ajungă la 3.000 de lei, la care se adaugă asigurări și alte taxe anuale.
Prețurile sunt din nou pe trend de creștere
În timp ce numărul de tranzacții fluctuează puternic, prețurile la apartamentele de vânzare sunt din nou pe trend de creștere după ce au scăzut în primele trei luni ale lui 2023.
Prețul mediu la apartamentele de vânzare din București și-a continuat trendul de creștere pe anul 2023 până la valoarea de 1.742 de euro/mp, fiind mai ridicat cu +0,58% față de luna anterioară, mai ridicat cu +3,94% față de începutul anului și cu +7,46% mai mare față de luna mai a anului trecut, când erau la nivelul de 1.621 de euro/mp.
Iar în Cluj, după o lună cu tranzacții puține, prețurile la apartamentele de vânzare au suferit o corecție modestă de -2,97%! Prețul pe metru pătrat la imobilele de vânzare, pe Cluj și vecinătăți, în luna mai 2023, a înregistrat o medie de 2.126 de euro/ mp.
Față de luna mai a anului trecut, prețurile actuale sunt cu +3,25% mai mari. Iar față de prețul record înregistrat în Cluj în decembrie 2022, prețul mediu din luna mai 2023 a fost mai scăzut cu –6,3%!
Comportamentul cumpărătorului de imobile
Cum impactează toți acești factori doritorii de a cumpăra un apartament sau o casă?
Agenții noștri din teren au remarcat că cumpărătorii sunt mai indeciși, cântăresc mai mult și au nevoie de mai multe vizionări:
”Clienții au devenit mai prudenți și analizează mai atent ofertele imobiliare, și, de regulă, au nevoie de mai mult timp pentru a lua decizia de cumpărare”,.
Cumpărătorii de imobile pun un accent mai mare pe calitate, asta deoarece banii se obțin mai greu, ratele sunt mai mari, iar decizia de cumpărare se ia după mai multe etape și cu luarea în calcul a mai multor factori.
Din datele interne Blitz rezultă că dacă acum 3-4 ani cumpărătorii se decideau după 5-6 vizionări, acum se hotărăsc abia după 10-12 vizionări.
Ratele au devansat chiriile
Veștile nu sunt prea bune nici pentru investitori. Dacă acum un an, ratele la bancă erau mai mici decât chiriile și era rentabil să investești în imobiliare și să acoperi rata din chirie, chiriile n-au mai putut ține pasul cu ratele la bancă, prin urmare, tot mai puțini mizează pe faptul că-și pot plăti ratele integral din închirieri.
Acest fenomen a putut fi înregistrat și în baza noastră de date cu oferte. În special în Cluj, au fost înregistrate chirii mai mari de la o lună la alta. Aici, chiriile au crescut cel mai puternic, de la 350 de euro ca medie la începutul anului 2022, la 505 euro în luna mai 2023.
În concluzie, din cauza costurilor creditelor mari, tot mai puține tranzacții se realizează prin intermediul unui credit ipotecar. Cu toate acestea, prețurile nu sunt semnificativ mai mari față de anul trecut, iar restul pieței cu un capital disponibil de investit continuă să cumpere și să vândă proprietăți imobiliare, în condițiile de piață actuale.
Articol publicat pe blitz.ro/blog.
