de Florin Burta, fondator licitatii-lichidare.ro
După 10 ani de activitate în piața lichidărilor imobiliare din România, pot spune că acest segment a trecut de la o zonă puțin înțeleasă și evitată de investitori la un barometru relevant al ajustărilor din piața imobiliară. În acești ani am contribuit la popularizarea acestei nișe. Evoluțiile din perioada 2024–2025 confirmă maturizarea acestei nișe și evidențiază oportunități de investiții oferite de contextul economic în care ne aflăm.
Scădere a tranzacțiilor și presiune financiară în creștere
În 2025, piața imobiliară a înregistrat o scădere a numărului de tranzacții cu 5,37% la nivel național, comparativ cu 2024, iar în București declinul a fost de 8,97%. Această evoluție vine pe fondul unui context economic dificil, marcat de efectele negative cumulate și întârziate ale pandemiei, creșterea fiscalității și incertitudinile generate de conflictul din Ucraina.
În paralel, numărul procedurilor de insolvență a crescut constant, inclusiv în rândul companiilor care dețin sau exploatează active imobiliare. Din experiența ultimului deceniu, aceste momente de presiune economică sunt cele care alimentează direct piața lichidărilor, crescând oferta de proprietăți imobiliare care pot deveni oportunități pentru investitori.
Stocul de proprietăți aflate în lichidare, în expansiune
În 2025, aproximativ 500 de proprietăți noi au intrat în piață din procedurile de insolvență sau faliment, un nivel similar cu cel din 2024. Diferența majoră nu este însă dată de numărul de intrări, ci de acumularea activelor nevalorificate.
Proprietățile care nu se vând în primele etape ale procedurilor se cumulează cu cele rămase nevândute din anii anteriori, ceea ce a dus la o creștere a stocului total de proprietăți disponibile la vânzare, de la aproximativ 1.200 la începutul anului 2025 la circa 1.400 la finalul aceluiași an, conform numărului de proprietăți active de pe platforma licitatii-lichidare.ro pe care o administrez.
Mecanismele de formare a prețurilor în lichidările imobiliare
Unul dintre cele mai importante lucruri pe care le-am observat în acești 10 ani este că prețul din lichidări nu este „ieftin” prin definiție, mai corect ar fi oportun, deoarece este rezultatul riguros al cererii și al ofertei, după cum este definită în teoria economică. Deși aproximativ 80% din licitații se adjudecă la prețul de pornire în cazul imobilelor cu cerere scăzută, în restul de 20% prețurile de adjudecare pot ajunge să dubleze prețul de pornire al licitației.
Astfel, prețul se formează în funcție de:
- evaluarea inițială stabilită conform procedurilor legale;
- strategiile de valorificare aprobate de creditori prin scăderi ale prețului de pornire în cadrul licitațiilor;
- interesul real al pieței, validat prin numărul de participanți în cadrul licitațiilor.
Atunci când o proprietate nu este valorificată, prețul este ajustat gradual, până la nivelul la care cererea întâlnește oferta. Din acest motiv, lichidările ajung adesea să reflecte mai rapid realitatea pieței decât tranzacțiile clasice, unde proprietarii pot avea pretenții asupra prețului mult peste capacitatea cumpărătorilor de a le oferi.
Lichidări vs. executări silite: diferențe esențiale pentru investitori
În acești ani, am observat că una dintre cele mai frecvente confuzii este cea dintre lichidările imobiliare și executările silite, majoritatea asociind toate vânzările din aceste proceduri ca fiind executări.
În cazul lichidărilor din insolvență sau faliment:
- procesul este gestionat de practicieni în insolvență;
- există un nivel mai ridicat de transparență, imobilele putând fi vizionate, iar documentele verificate;
- riscurile juridice sunt mai limitate atât în ceea ce privește transferul proprietății, cât și eventuale contestații ce pot apărea doar în cazul executărilor;
- oportunitatea de finanțare a achiziției prin credit ipotecar;
- activele sunt variate, incluzând frecvent terenuri, spații comerciale, industriale sau portofolii imobiliare.
În schimb, executările silite pot presupune riscuri mai mari legate de posesie, proceduri mai fragmentate și un orizont de timp mai dificil de anticipat.
Din punct de vedere investițional, lichidările oferă, în multe cazuri, un echilibru mai bun între preț, risc și predictibilitate, motiv pentru care interesul investitorilor specializați a crescut constant în ultimii ani.
Ce urmează în 2026
Având în vedere decalajul mediu de minim doi ani dintre intrarea în insolvență și valorificarea efectivă a activelor, creșterea insolvențelor din perioada 2024–2025 va continua să se reflecte în piață și în 2026 prin creșterea stocului de imobile.
În același timp, lipsa unor semnale clare de revenire a pieței imobiliare generale va menține presiunea asupra prețurilor, mai ales în cazul activelor care trebuie valorificate rapid, ceea ce va conduce la apariția de oportunități de investiții.
Concluzie
După un deceniu petrecut în această piață, este clar că lichidările imobiliare nu sunt o soluție universală, dar reprezintă un segment matur, cu oportunități reale pentru investitorii care înțeleg mecanismele acestei proceduri.
Celor care vor să facă o achiziție a unui imobil le recomand să verifice nișa lichidărilor cu prioritate față de restul pieței imobiliare. În actualul ciclu de piață, diferența nu o face doar accesul la oferte, ci capacitatea de a le evalua corect și în timp util.
