Cumpărarea unui apartament este un pas important și emoționant, însă entuziasmul poate duce uneori la decizii pripite. Piața imobiliară din România are particularitățile ei, iar viitorii proprietari se pot lovi de capcane specifice dacă nu sunt atenți.
Mai jos prezentăm șapte greșeli frecvente pe care trebuie să le eviți atunci când cumperi un apartament, alături de explicații concrete pentru fiecare.
1. Lipsa verificării actelor și a situației juridice
Una dintre cele mai mari greșeli este neglijarea verificării documentelor proprietății. Înainte de a plătii orice sumă de bani și înainte de a semna orice act, asigură-te că apartamentul are toate actele în regulă și că vânzătorul este într-adevăr proprietarul de drept.
Poți solicita un Extras CF online pentru a vedea dacă imobilul are ipoteci, sarcini sau litigii. O idee bună este să consulți un notar sau un avocat, care să verifice valabilitatea tuturor documentelor și să confirme că titlul de proprietate este autentic.
Nu uita nici de situația cadastrală a apartamentului! Verifică dacă apartamentul corespunde planurilor din acte și dacă nu au fost făcute modificări interioare fără autorizație! Cazurile în care proprietarul a dărâmat sau mutat pereți fără aprobare, nereactualizând schița cadastrală, pot crea probleme: actele nu mai corespund realității și evaluatorul băncii poate respinge dosarul de credit ipotecar. Prin urmare, evită să cumperi un apartament fără un due diligence riguroas!
2. Grăbirea cumpărării fără cercetarea pieței (preț supraevaluat)
Entuziasmul de a te muta „acasă” poate fi un sfetnic rău atunci când vine vorba de bani. O greșeală comună este să te grăbești să cumperi primul apartament care-ți place, fără să faci o analiză de piață și fără să negociezi prețul.
Specialiștii recomandă să analizezi atent piata imobiliară înainte de achiziție, pentru a te asigura că nu plătești prea mult pe metru pătrat. Compară proprietăți similare în zonele de interes și încearcă să afli cât s-au vândut apartamente asemănătoare recent! Astfel vei ști dacă prețul cerut este realist.
De asemenea, nu lăsa nerăbdarea să te facă să oferi mai mult decât face apartamentul! Mulți cumpărători, copleșiți de dorința de a se muta cât mai repede, ajung să accepte un preț supraevaluat sau să omită oportunități mai bune. Păstrează-ți calmul și nu te grăbi la semnarea contractului, oricât de tentant ar fi imobilul respectiv! Este înțelept să analizezi toate ofertele disponibile și să o alegi pe cea care se potrivește cel mai bine bugetului și criteriilor tale.
Ține minte: orice apartament are un preț just în piață, iar cu puțină documentare și răbdare poți evita să plătești prea mult!
3. Nepregătirea unui buget realist și ignorarea costurilor ascunse
O altă greșeală frecventă este subestimarea costurilor totale implicate de achiziție și nepregătirea unui buget clar. Mulți viitori proprietari se focusează doar pe prețul de vânzare al apartamentului și uită că, pe lângă acesta, vor exista o serie de cheltuieli suplimentare.
De exemplu, trebuie să iei în calcul taxele notariale, comisionul agentului imobiliar (dacă ai apelat la o agenție), eventualul TVA, dacă se aplică. Pe lângă acestea, imediat după cumpărare apar costuri cu asigurarea locuinței, racordarea la utilități (dacă achiziționezi o locuință nou-construită care nu este încă branșată complet) și eventualele renovări sau amenajări necesare.
Un plan financiar detaliat te va feri de surprize neplăcute. Asigură-te că ai fonduri nu doar pentru avans și plata efectivă a apartamentului, ci și pentru toate aceste cheltuieli adiacente! Multe dintre ele sunt semnificative: taxele notariale pot reprezenta ~1,5% din prețul de achiziție; dacă apartamentul este vechi, s-ar putea să ai nevoie de renovări serioase (uneori, în cazuri extreme, costurile de renovare pot urca spre 50% din prețul locuinței dacă instalațiile sau finisajele trebuie înlocuite); dacă locuința este nouă, dar vândută “la gri”, finisajele ulterioare pot adăuga încă până la 30% din preț.
Nu uita nici de costul mobilierului și electrocasnicelor, care trebuie și ele bugetate! În plus, verifică existența unor posibile costuri ascunse! De pildă, dacă blocul are deja planificate investiții majore (anvelopare, modernizarea liftului, reparații la acoperiș sau subsol etc.), noii proprietari vor fi nevoiți să contribuie financiar la aceste lucrări. Toate aceste cheltuieli pot adăuga o povară considerabilă peste prețul de achiziție.
Sfat util: Experții recomandă să ai o rezervă financiară solidă tocmai pentru asemenea situații neprevăzute. Unii sugerează chiar constituirea unui fond de ~30-35% din valoarea locuinței achiziționate, bani destinați costurilor de tranzacție și post-tranzacție (taxe, comisioane, reparații, utilități, mobilare). În acest fel, vei evita stresul financiar de după cumpărare și nu vei fi nevoit să faci compromisuri de calitate din lipsa banilor.
4. Neatenția la clauzele contractuale și condițiile de vânzare
Contractul de vânzare-cumpărare (și, dacă este cazul, antecontractul) reprezintă documentul final care stabilește drepturile și obligațiile părților. Ignorarea detaliilor contractuale sau semnarea în grabă, fără a citi cu atenție, se numără printre greșelile care pot genera probleme serioase ulterior. Fie că achiziționezi de la un dezvoltator sau de la un proprietar persoană fizică, acordă timp să parcurgi clauzele și să clarifici nelămuririle înainte de a semna.
În cazul apartamentelor noi, contractele pot conține termeni specifici referitori la termenul de predare a locuinței. Verifică ce dată de predare este stipulată și dacă există prevederi pentru eventuale întârzieri justificate! Ideal, ar trebui să existe și clauze de penalizare a vânzătorului (dezvoltatorului) pentru fiecare zi de întârziere peste termenul stabilit – de exemplu, despăgubiri financiare care să te compenseze dacă predarea apartamentului întârzie nejustificat.
Absența unor astfel de clauze te va pune într-o situație dificilă în caz de întârziere, deoarece va fi greu să recuperezi pierderile sau să forțezi finalizarea lucrărilor.
Tot în contract trebuie urmărite și modalitățile de plată și eventualele condiții legate de credit (dacă finanțarea se face prin credit ipotecar). Asigură-te că înțelegi când și cum trebuie plătite tranșele de bani și ce se întâmplă dacă apar întârzieri din partea ta! Unele contracte prevăd penalități severe sau chiar rezilierea contractului dacă cumpărătorul nu achită la timp tranșele convenite.
În plus, detaliile legate de ce anume cumperi efectiv contează enorm: este apartamentul predat cu toate finisajele și dotările promise? Specifică în contract dacă locuința include, de pildă, un loc de parcare, boxă de depozitare, mobilă de bucătărie sau alte elemente prezentate inițial, pentru a nu te trezi că primești mai puțin decât credeai! Practic, orice s-a agreat verbal cu privire la dotări și condiții trebuie trecut în scris.
Nu în ultimul rând, clarifică situația utilităților și a cheltuielilor de întreținere la momentul tranzacției! Cere vânzătorului dovada că a plătit la zi întreținerea, factura de apă, gaze, curent etc. până în luna curentă – ideal, chiar la momentul semnării actelor finale!
În multe cazuri, după ce primesc banii pe imobil, foștii proprietari nu mai achită ultimele utilități restante. Pentru a evita să preiei datorii, se poate stipula în contract ca toate aceste utilități să fie achitate până la data vânzării. Atenția la astfel de detalii contractuale te poate scuti de neplăceri și costuri suplimentare după ce ai cumpărat apartamentul.
5. Neglijarea inspecției tehnice a locuinței și a clădirii
Aspectul plăcut al unui apartament la prima vedere nu trebuie să te oprească să verifici în profunzime starea lui reală. O greșeală serioasă este să nu faci o inspecție tehnică amănunțită a apartamentului și a clădirii înainte de cumpărare. În special la apartamentele la mâna a doua, este esențial să verifici personal (sau cu ajutorul unui specialist) dacă există defecte ascunse ori probleme structurale.
Uită-te cu atenție la pereți și tavane (caută urme de infiltrații de apă sau crăpături), verifică instalațiile sanitare (robinete, scurgeri, presiunea apei) și instalația electrică (prize, întrerupătoare, tabloul electric)! Nu ezita să testezi centrala termică sau aparatele de aer condiționat, dacă sunt incluse, pentru a te asigura că funcționează corespunzător! Orice neregulă descoperită acum îți dă ocazia să ceri remedierea ei de către vânzător sau să renegociezi prețul, în loc să suporți ulterior costurile de reparație.
De asemenea, e important să nu uiți de clădire în ansamblu. Mai ales în blocurile vechi, starea spațiilor comune și a structurii de rezistență contează enorm. Evaluează calitatea construcției: uită-te pe casa scării (e curată și bine întreținută?), verifică dacă liftul funcționează bine, dacă acoperișul și subsolul nu prezintă probleme majore!
O privire la fațadă îți poate spune dacă va fi nevoie de reabilitare curând. Întreabă dacă s-au făcut lucrări recente la instalațiile de apă și canalizare sau la rețeaua electrică a blocului! Instalațiile foarte vechi pot ceda și pot genera costuri pentru toți locatarii.
În plus, află de la administrator sau de la Comitetul de locatari dacă există planuri pentru renovări majore (ex. anveloparea blocului, modernizarea liftului)! Astfel de investiții viitoare pot scoate bani serioși din buzunarul tău ca nou proprietar (după cum menționam, cheltuieli de acest gen vor fi suportate de tine odată ce devii proprietar, chiar dacă au fost decise anterior de asociație).
Un exterior atrăgător sau o renovare cosmetică proaspătă pot ascunde vicii (mucegai mascat sub vopsea, țevi ruginite sub o faianță nouă etc.). Ia-ți timp să inspectezi totul și, dacă nu te pricepi, ia în calcul să aduci un specialist (un inginer constructor sau un evaluator tehnic) care să verifice pentru tine! Costul unei evaluări tehnice este infim în comparație cu pagubele pe care le-ai putea suferi cumpărând o locuință cu probleme ascunse.
O inspecție atentă înainte de cumpărare te ferește de reparații costisitoare mai târziu și îți dă liniște că faci o investiție bună.
6. Ignorarea zonei și a vecinătății
Când cumperi un apartament, nu cumperi doar niște pereți, ci și mediul în care vei trăi zi de zi. O greșeală majoră este să te concentrezi doar pe locuință și să neglijezi zona și vecinii. Locația are un impact uriaș asupra calității vieții tale și chiar asupra valorii viitoare a proprietății.
Gândește-te la aspecte practice: este apartamentul într-o zonă cu acces convenabil la transportul public? Ai în apropiere magazine, piață, școli, farmacie sau parc? Un apartament frumos, dar aflat într-un cartier slab cotat ori departe de facilități s-ar putea să nu fie cea mai bună alegere pentru confortul tău pe termen lung.
Un alt aspect adesea trecut cu vederea este nivelul de zgomot și siguranța cartierului. Înainte de cumpărare, încearcă să vizitezi zona la ore diferite (dimineața, seara, în weekend) ca să-ți faci o idee despre cum e viața acolo! Poate ziua pare liniștit, dar noaptea sunt localuri gălăgioase în apropiere sau vecini petrecăreți. Discută cu viitorii vecini sau cu portarul/scara blocului! Întreabă-i dacă sunt mulțumiți de liniștea din zonă, dacă blocul este bine întreținut, dacă au existat incidente neplăcute!
Informațiile de la localnici sunt valoroase – de pildă, poți afla dacă e un cartier sigur sau dacă urmează să se deschidă un șantier în apropiere, ceea ce ar putea deveni o sursă de disconfort. Nimeni nu-și dorește să descopere abia după mutare că nu poate dormi din cauza zgomotului de la un pub de lângă bloc sau că zona devine nesigură după lăsarea întunericului.
Comunitatea de vecini în sine merită, de asemenea, toată atenția. La bloc, vecinii îți pot influența semnificativ confortul. Ideal este să ai vecini civilizați, cu care să te înțelegi și care își respectă rândul la treburile comune (curățenie pe scară, plata la timp a întreținerii etc.). Un indiciu bun despre calitatea vecinilor este starea spațiilor comune: o scară de bloc curată, cu pereții îngrijiți și eventual dotată cu interfon arată că locatarii se preocupă de bunul mers al clădirii. În schimb, murdăria și dezordinea pe casa scării pot semnala dezinteres sau probleme în asociație.
De asemenea, verifică lista de întreținere afișată de obicei la avizierul de la intrare! Dacă observi mulți restanțieri la plata întreținerii, ar trebui să fii precaut. Un bloc cu mulți datornici poate ajunge în situații neplăcute – de exemplu, furnizorii pot opri apa sau căldura în întregul imobil dacă asociația acumulează datorii mari, chiar dacă tu, ca nou proprietar, îți plătești la zi obligațiile.
Așadar, fă-ți temele despre vecini și cartier înainte să cumperi! Vizitează zona, discută cu oamenii și informează-te de la poliție despre rata criminalității dacă ai dubii! O locuință bine aleasă trebuie să fie atât într-un bloc de calitate, cât și într-o comunitate și zonă în care să te simți în siguranță și confortabil.
7. Neținerea cont de vechimea imobilului și riscul seismic
Vechimea clădirii în care se află apartamentul este un factor esențial în România, având în vedere atât considerentele de siguranță, cât și costurile de întreținere. O greșeală gravă este să nu acorzi importanță anului construcției blocului și clasificării lui din punct de vedere seismic.
Apartamentele în blocuri foarte vechi (construite acum 40-50 de ani sau mai mult) pot veni la pachet cu infrastructură îmbătrânită: instalații sanitare și electrice uzate, izolație termică slabă și o structură care și-a atins durata de viață proiectată. Un bloc vechi, cu instalații depășite, va fi mai scump de încălzit iarna și de răcit vara, iar reparațiile majore (înlocuirea conductelor, a liftului, reabilitarea fațadei) vor deveni inevitabile și costisitoare. Ca atare, informarea asupra vechimii și stării tehnice a clădirii te ajută să anticipezi eventualele costuri viitoare de întreținere.
Și mai important, verifică riscul seismic al clădirii! România este situată într-o zonă seismică activă, iar lecțiile cutremurului din 1977 (când numeroase blocuri construite înainte de standardele moderne au suferit prăbușiri sau avarii) nu trebuie uitate. Dacă apartamentul dorit se află într-un imobil construit înainte de 1977, interesează-te neapărat dacă acel bloc este încadrat într-o clasă de risc seismic! Clădirile cu risc seismic grad I – cunoscute popular drept blocuri cu “bulină roșie” – prezintă risc major de prăbușire în caz de cutremur puternic și, din acest motiv, sunt de evitat pentru cumpărare, oricât de atractiv ar fi prețul.
Autoritățile publică liste cu imobilele expertizate tehnic; poți verifica la primărie sau pe site-urile de specialitate dacă blocul are risc seismic declarat. Nu face compromisul de a ignora acest aspect! Siguranța ta și a familiei este prioritară, iar băncile oricum nu finanțează achiziția de apartamente în clădiri încadrate în risc seismic I.
În plus, ține cont că reglementările de construcție au evoluat în timp! Blocurile ridicate după 1977 sau cele noi, construite conform normelor moderne, au în general o rezistență sporită la cutremure, datorită standardelor de proiectare mai stricte introduse gradual. Desigur, asta nu înseamnă că orice construcție nouă este automat fără cusur, dar statistic vorbind, ai șanse mai mari să fii în siguranță și să plătești mai puțin la asigurare într-un bloc nou sau consolidat, decât într-unul foarte vechi și nereabilitat.
Concluzie: Informarea despre anul construcției și clasa de risc seismic a blocului este obligatorie în procesul de achiziție. Dacă imobilul este monument istoric sau că are bulină roșie, fii conștient de implicațiile suplimentare (restricții de renovare, potențiale consolidări viitoare pe cheltuiala proprietarilor, dificultăți în a-l asigura sau ipoteca etc.)! În schimb, alegând un apartament într-o clădire solidă și sigură, vei avea parte de un cămin liniștit, ferit de riscuri majore și de costuri neprevăzute legate de structura clădirii.
În încheiere, cumpărarea unui apartament cere răbdare, documentare și atenție la detalii. Evitând greșelile de mai sus, te vei poziționa mult mai bine pentru a face o investiție reușită și pentru a te bucura de noua locuință fără regrete. Fii vigilent cu actele, cumpătat cu banii, meticulos cu verificările și atent la contextul în care vei locui! O abordare informată și neutră, dar prietenoasă cu interesele tale, îți va oferi șansa de a găsi apartamentul potrivit la prețul corect și în condiții de siguranță – transformând visul de a avea propria casă într-o experiență pozitivă și lipsită de probleme.
